Crédit d'impôts pour travaux de transformation d'un logement

Travaux de transformation d’un local non affecté à l’habitation ou d’un local inhabitable en logements :

Sont susceptibles d’être éligibles au crédit d’impôt les intérêts des prêts souscrits pour la réalisation de travaux de transformation d’un local non affecté à l’habitation ou d’un local inhabitable (par exemple une ruine) en logements. En pratique, ils s’agit des travaux d’aménagement interne d’un local non antérieurement affecté à l’habitation qui conduisent à la création de nouveaux logements et qui interviennent nécessairement après délivrance d’un permis de construire dont l’exécution est ensuite constatée par un certificat de conformité.

Ces travaux portent en particulier sur la réfection ou la consolidation des gros murs et des murs de refend, le rétablissement de la toiture entière ou d'une partie importante de celle-ci, celui des murs de soutènement et des clôtures, ainsi que la réfection des planchers d'une maison.

Ces travaux s’entendent également de ceux dont l’importance excède celle des opérations courantes d'entretien et de réparation et qui consistent notamment en la remise en état, la réfection, voire le remplacement d'équipements qui, au même titre que les gros murs, les charpentes et les couvertures, sont essentiels pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé conformément à sa destination.

Les travaux de cette nature doivent porter sur l’intégralité du local. S’ils sont réalisés sur une partie
seulement d’un immeuble déjà affecté à l’habitation principale de l'empruntur, ils ne peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal au titre de la réalisation de travaux de transformation d’un local en logement. Ainsi, la réalisation d’une chambre et d’une salle de bains dans des combles jusqu’alors utilisées comme grenier, et qui ont eu pour effet d’augmenter le volume et la surface habitable de la résidence principale du contribuable ne sont pas éligibles au crédit d’impôt au titre des travaux de transformation d’un local en logement. Ils peuvent néanmoins l’être, le cas échéant, au titre des travaux d’agrandissement de l’habitation principale de l'emprunteur.

Il est admis que de tels travaux puissent être éligibles dans deux situations :

• lorsqu’ils sont effectués concomitamment à l’acquisition d’un local non affecté à usage d’habitation ou inhabitable, et sont financés par un prêt souscrit concomitamment à celui qui finance cette acquisition ;
• lorsqu’ils sont effectués sur un local non affecté à usage d’habitation ou inhabitable dont le contribuable est déjà propriétaire et font l’objet d’un prêt immobilier particulier.

Dans ce cas, seul le prêt immobilier qui finance les travaux de transformation en logement est susceptible d’ouvrir droit au crédit d’impôt, à l’exclusion de celui qui finance l’acquisition antérieure et isolée du local affecté à un autre usage ou inhabitable.

Preuve du caractère inhabitable des locaux ou de leur affectation initiale à un autre usage que l’habitation :

La preuve du caractère initialement inhabitable du local ou de son affectation -au moment de l’acquisition- à un autre usage que l’habitation peut être apportée par tous moyens par l'emprunteur.

En pratique, cette preuve résultera le plus souvent des factures de travaux produites, lesquelles doivent notamment mentionner la nature précise des prestations de travaux effectuées et ainsi rendre compte de leur ampleur (par exemple, l’absence initiale de salle d’eau et/ ou de cuisine et la nécessité d’en créer peuvent tenir lieu de preuve que le local n’était pas affecté à l’habitation auparavant).

En outre, la circonstance que le local ait donné lieu, à bon droit, à assujettissement à la taxe d’habitation l’année d’imposition précédent l’acquisition ou l’année de cette acquisition conduira systématiquement à refuser le bénéfice de l’avantage fiscal au titre de la réalisation de travaux de transformation du local en logement.

Travaux de démolition préalables à la construction du logement :

S’agissant de logements que l'emprunteur fait construire, la circonstance que des travaux de démolition aient été effectués préalablement à la construction à proprement parler ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d’impôt. Bien qu’une telle opération ne puisse être assimilée à une acquisition de logement, il est toutefois admis de ne pas exclure de l’assiette de l’avantage fiscal, les intérêts de crédit correspondant aux dépenses de travaux de démolition lorsque ces dépenses concourent à l’opération de construction, appréciée dans son ensemble.