Comment devez vous évaluer le montant de l’apport personnel qui sera nécessaire pour finaliser votre achat immobilier ? Apport ou pas apport ?
Un bon apport pour bien négocier votre crédit immobilier
L’apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier représente le montant dont vous disposez en épargne ou sur un compte courant et qui vous permettra de financer une partie de votre acquisition immobilière. Cet argent peut provenir d’une épargne constituée pendant des années mais également d’un héritage ou d’une donation, ou même d’un déblocage de participation d’entreprise, ou pourquoi pas d’un don. Les solutions sont ici multiples.
Ce qui est intéressant avec un apport c’est que plus il est élevé plus la part de l’acquisition que la banque aura à financer sera faible ce qui à pour conséquence directe d’abaisser le risque financier pour la banque, elle sera donc rassurée… Un autre signal que vous envoyez à la banque quand vous disposez d’un apport c’est que vous êtes en mesure d’épargner, vous n’êtes pas la cigale mais plutôt la fourmi – c’est un signe que vous êtes capable de rembourser un crédit. Actuellement il est conseillé d’avoir un apport minimum de 10% (ça représente les frais) sachant que 30% c’est l’idéal.
Voici un exemple parlant : si vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros tous frais compris, l’apport minimum serait de 40 000 euros.
Ce qu’il faut comprendre c’est que plus la part financée par la banque est faible moins elle prend de risque. En effet, si vous étiez dans l’incapacité de rembourser votre crédit à un moment donné, la banque peut alors mettre en vente votre bien sachant que l’objectif de cette vente est de permettre à la banque de se rembourser complètement. Si sa part est faible elle sera certaine de se rembourser, donc risque zéro. En revanche si à l’opposé elle finance tout le risque de ne pas obtenir le prix demandé est beaucoup plus grand, d’où l’intérêt pour la banque d’exiger un apport maximum.
Emprunter sans apport ? C’est possible.
Si vous n’avez pas d’apport ou que vous préférez conserver votre épargne pour pouvoir faire face aux nombreuses fluctuations de la vie économique actuelle, et que vous souhaitez devenir propriétaire ou réaliser un investissement locatif, sachez que c’est possible mais ce sera plus difficile.
La qualité de votre dossier sera alors scrutée à la loupe par la banque ce qui veut dire que votre dossier doit être très bien ficelé. Il devra notamment prouver que vous avez la capacité d’emprunt nécessaire pour obtenir ce financement c’est à dire que votre budget vous permettra de rembourser les mensualités du futur crédit. En d’autres termes votre taux d’endettement doit être le plus faible possible.
D’une manière plus générale il faut penser avant toute demande de prêt à équilibrer vos comptes (aucun découvert dans les 6 mois précédant la demande de financement) pour qu’au moment de l’entretien vos comptes soient net de tout agios. C’est un point très important car si vous avez des agios c’est que vous ne maitrisez pas votre budget et là ce serait un très mauvais signal que vous envoyez à l’organisme de financement quel qu’il soit.
Pour finir, notez que dans le cadre d’un investissement locatif (vous achetez un bien pour le louer à autrui), l’apport est un critère moins important car si vous êtes défaillant pour le remboursement des mensualités c’est votre locataire qui paiera le loyer. Le rendement locatif devient alors une des clés importantes du dossier de demande de financement.